これから、土地査定のチェックポイントについてご紹介します。
松山市で不動産仲介や不動産買取をご検討中の方は、『土地家住まいる』にご相談ください。
土地査定におけるチェックポイント
1⃣接道状況について
〚接道〛とは、敷地と道路が接することを指します。普通は、建物を建築する場合、その敷地が「建築基準法上の道路」に「2メートル以上」接していなければなりません。そのため、土地査定の際に重要とされるのが、接道している「道路」の種類と接道間口の広さです。
一概に「道路」といっても、建築基準法では、道路の種別を細かく分類していて、建物の建築の際は、下記のどれかの道路に2メートル以上、土地が接している必要があります。
[４２条第１項第１号道路]
道路法による道路(国道・都道府県道・市区町村道等の公道)
[４２条第１項第２号道路]
都市計画法・土地区画整理法・都市再開発法などによって築造された道路
[４２条第１項第３号道路]
建築基準法の施行日(※昭和25年11月23日)にすでに存在していた道路(既存道路)
[４２条第１項第４号道路]
都市計画事業等で2年以内に作られる予定の道路で、特定行政庁が指定した道路
[４２条第１項第５号道路]
道路法・都市計画法・土地区画整理法・都市再開発法などによらず築造される一定基準に適合する道で、特定行政庁から位置の指定を受けた道路
[４２条第２項道路]
幅員4メートル未満の既存道路で、特定行政庁の指定を受けた道路
土地の査定においては、土地に接する道路が上記の建築基準法上の道路にあたるかどうか、又、接道の間口はどれくらい確保できるかを確認します。一般的には、接道間口が広いほど評価が高くなることが多く、さらに、2方向の道路に接道する『角地』や敷地の両端が道路に接する『両面道路』などは、より評価が高くなる傾向にあります。他にも、道路に接する向きが南向きの『南道路』も、日当たりの面から評価が高くなることが多いです。
2⃣面積について
土地の面積が、広ければ広いほど査定額が高額になるわけではありません。大切なのは、土地の広さがそのエリアの需要に合っているかどうかです。またその土地が位置する場所の都市計画(用途地域等)により、建築できる建物の高さや種類、建ぺい率、容積率なども定められており、たとえ同様の面積・形状の土地であっても、場所によって査定額は違ってきます。
3⃣地形について
土地の地形も査定価格に大きく影響する項目の一つです。不整形地よりも整形地の方が評価が高くなりますし、他にも、間口と奥行きの比率や、隣地との高低差や道路の有無なども査定価格に影響することがあります。
4⃣建物の有無について
売却予定の土地に建物が残っている場合は、①解体して更地にする、②現況のまま販売する、という方法があり、それによって価格が変わってきます。
建物を解体する場合は、解体費用がかかってきますが、現況のまま売るより売却しやすくなる為、どちらが得になるか、不動産会社の担当者とよく話し合いましょう。
5⃣周辺環境について
土地周辺の環境が整っているかどうかも査定額に大きく影響します。査定時には、学校やコンビニ、駅やスーパーなどへの距離の確認、周辺に嫌悪施設(産業廃棄物処理場、火葬場、反社会的勢力事務所、下水処理場など)がないかというところも確認します。
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